Întrebarea „de ce nu scad prețurile?” apare de fiecare dată când piața încetinește sau apar semnale de incertitudine economică. Mulți se așteaptă ca o scădere a cererii să ducă automat la ieftiniri rapide. În realitate, piața imobiliară funcționează diferit față de alte piețe, iar prețurile sunt mult mai rigide în jos decât în sus.
Un prim motiv este structura ofertei. Proprietarii nu sunt obligați să vândă imediat. Spre deosebire de alte bunuri, un apartament nu este perisabil. Dacă prețul dorit nu este atins, mulți proprietari preferă să aștepte sau să închirieze, în loc să vândă mai ieftin. Această capacitate de a amâna vânzarea reduce presiunea de scădere a prețurilor.
Un alt factor important este costul de înlocuire. Prețurile nu reflectă doar cererea actuală, ci și cât costă să construiești din nou. Materialele, manopera, terenurile și taxele au crescut semnificativ în ultimii ani. Atunci când costul de construcție rămâne ridicat, prețurile proprietăților existente au un „plafon inferior” sub care nu pot coborî ușor fără a deveni nerentabile.
Cererea reziduală joacă și ea un rol major. Chiar dacă o parte dintre cumpărători ies temporar din piață, există întotdeauna segmente active: investitori, cumpărători cu bani cash, oameni care se mută din alte orașe sau care au nevoie reală de locuire. În orașe cu migrație constantă, precum Cluj-Napoca, această cerere de bază absoarbe rapid oferta care apare sub prețul pieței.
Un element adesea ignorat este psihologia proprietarilor. Prețurile cresc rapid, dar scad greu pentru că pierderea este resimțită mai intens decât câștigul. Mulți proprietari preferă să piardă timp decât bani. Această rezistență psihologică face ca ajustările să fie lente și graduale, nu bruște.
Piața imobiliară reacționează diferit la șocuri economice. În loc de scăderi rapide de preț, apar mai întâi alte semne: tranzacții mai puține, negocieri mai dure, timp mai lung de vânzare. Prețul cerut rămâne relativ stabil, dar diferența dintre prețul afișat și cel tranzacționat poate crește. Ajustarea are loc „invizibil”, prin negocieri, nu prin prăbușiri publice.
Creditarea influențează și ea ritmul scăderilor. Atunci când condițiile de creditare se înăspresc, cererea se temperează, dar proprietarii care nu sunt presați financiar nu reduc imediat prețurile. Doar în situații de vânzări forțate, executări sau presiuni financiare reale apar scăderi rapide, iar aceste cazuri sunt, de regulă, limitate ca volum.
Un alt motiv este fragmentarea pieței. Nu există „un singur preț” sau „o singură piață”. Unele segmente pot scădea ușor, altele rămân stabile, iar altele chiar cresc. Proprietățile bine poziționate, corect evaluate și în zone cu cerere constantă sunt ultimele care resimt presiunea scăderilor. Ajustările apar mai întâi în zonele slabe sau la proprietățile supraevaluate.
În concluzie, prețurile imobiliare nu scad ușor pentru că piața este rigidă, oferta este controlată de proprietari, costurile sunt ridicate și cererea nu dispare complet. Corecțiile există, dar sunt lente, selective și adesea mascate de negocieri, nu de prăbușiri vizibile.
La Casa Nova Estate, explicăm clienților diferența dintre percepția publică și mecanismele reale ale pieței. Analizăm prețurile pe baza cererii reale, a tranzacțiilor efective și a contextului local, astfel încât deciziile tale imobiliare să fie luate informat, nu pe baza așteptărilor nerealiste.
