Randamentul investițional este unul dintre cei mai importanți indicatori atunci când analizezi o investiție imobiliară, fie că vorbim despre un apartament cumpărat pentru închiriere, o proprietate achiziționată pentru revânzare sau un proiect mixt. Într-o piață activă precum cea din Cluj-Napoca, unde prețurile sunt ridicate, înțelegerea corectă a randamentului investițional face diferența dintre o investiție profitabilă și una care doar „arată bine” pe hârtie.
În esență, randamentul investițional arată cât câștigi raportat la suma totală investită. Nu se rezumă doar la chiria lunară sau la prețul de vânzare, ci include toate costurile reale și veniturile generate de proprietate într-o perioadă determinată.
Cel mai utilizat indicator este randamentul brut. Acesta se calculează prin raportarea venitului anual obținut din chirie la prețul total de achiziție al proprietății. Formula este simplă: chiria anuală împărțită la prețul de cumpărare, înmulțită cu 100. De exemplu, dacă un apartament este cumpărat cu 120.000 de euro și se închiriază cu 600 de euro pe lună, chiria anuală este 7.200 de euro. Randamentul brut va fi de 6%. Acest indicator este util pentru comparații rapide între proprietăți, dar nu reflectă realitatea completă.
Pentru o analiză corectă, trebuie calculat randamentul net. Acesta ia în considerare toate costurile asociate investiției: impozite, comision de administrare, perioadele fără chiriaș, reparații, asigurări, taxe notariale, comisioane de agenție și eventuale costuri de finanțare. Randamentul net se calculează prin scăderea acestor cheltuieli din venitul anual și raportarea rezultatului la suma total investită. În multe cazuri, randamentul net este cu 1–2 puncte procentuale mai mic decât cel brut, uneori chiar mai mult, în funcție de eficiența gestionării proprietății.
Un alt aspect esențial în calculul randamentului investițional este capitalul total investit. Mulți investitori greșesc luând în calcul doar prețul apartamentului, ignorând costurile inițiale precum TVA, taxe notariale, mobilare, finisaje sau loc de parcare. Randamentul real trebuie raportat la întreaga sumă blocată în investiție, nu doar la prețul de listare.
Pentru investițiile finanțate prin credit, randamentul se analizează diferit. Aici intervine conceptul de cash flow. Cash flow-ul reprezintă diferența dintre chiria încasată și rata lunară a creditului plus cheltuielile recurente. O investiție bună nu este neapărat cea cu cel mai mare randament procentual, ci cea care generează un cash flow pozitiv sau, cel puțin, sustenabil. În Cluj-Napoca, multe investiții au randamente procentuale mai mici, dar se bazează pe aprecierea valorii în timp și pe stabilitatea pieței.
Randamentul investițional poate fi influențat semnificativ de tipul proprietății. Garsonierele și apartamentele cu 2 camere au, de regulă, randamente mai bune la închiriere decât apartamentele mari, datorită cererii constante și costului de achiziție mai redus. În schimb, apartamentele premium sau de lux pot avea randamente mai mici din chirie, dar compensează prin stabilitate și potențial de creștere a valorii pe termen lung.
Un alt element important este evoluția prețului în timp. Randamentul total al unei investiții imobiliare nu este dat doar de chirie, ci și de aprecierea proprietății. Dacă un apartament cumpărat astăzi cu 120.000 de euro ajunge să valoreze 150.000 de euro peste câțiva ani, diferența reprezintă un câștig de capital care trebuie inclus în analiza finală. Investitorii experimentați calculează randamentul total anualizat, combinând veniturile din chirie cu creșterea valorii de piață.
Contextul local joacă un rol major în acest calcul. În Cluj-Napoca, randamentele investiționale sunt, în general, mai mici decât în orașe cu prețuri de achiziție mai reduse, însă sunt compensate de cererea constantă, riscul scăzut de neocupare și stabilitatea pieței. De aceea, randamentul trebuie analizat în raport cu riscul, nu doar ca procent izolat.
În concluzie, calculul randamentului investițional în imobiliare trebuie făcut realist, complet și adaptat obiectivelor tale. Randamentul brut este doar un punct de plecare, randamentul net arată eficiența reală, iar randamentul total reflectă adevărata performanță a investiției în timp. Fără aceste calcule, orice investiție rămâne o presupunere.
Pentru o analiză corectă a randamentului investițional, adaptată pieței din Cluj-Napoca și tipului de proprietate vizat, consultanța specializată este esențială. Casa Nova Estate oferă evaluări detaliate, calcule reale de randament și scenarii personalizate, astfel încât investiția ta imobiliară să fie bazată pe cifre concrete, nu pe estimări optimiste.
