Mulți proprietari cred că profitul din imobiliare este diferența dintre chiria încasată și rata la bancă. În realitate, acesta este doar un calcul superficial. Profitul real este ceea ce rămâne după ce iei în considerare toate costurile, directe și indirecte, pe toată durata deținerii proprietății. Fără acest calcul, o investiție care „pare bună” poate fi, de fapt, una slabă.
Primul pas este stabilirea venitului anual real, nu a celui teoretic. Chiria lunară trebuie înmulțită cu numărul realist de luni în care apartamentul este ocupat. În Cluj-Napoca, chiar și o proprietate bună poate avea una sau două luni de neocupare pe an, mai ales dacă este dedicată studenților sau dacă schimbarea chiriașilor nu este bine sincronizată. Venitul anual real este mai important decât chiria afișată într-un anunț.
Următorul pas este scăderea tuturor costurilor recurente. Aici apar cele mai multe erori. Proprietarii tind să ignore cheltuieli precum impozitul, asigurarea, mentenanța, reparațiile, perioadele de curățenie între chiriași sau comisionul de administrare. Chiar dacă unele costuri par mici individual, cumulate pe un an sau mai mulți ani pot reduce semnificativ profitul.
Un aspect des ignorat este uzura. Mobilierul, electrocasnicele și finisajele se deteriorează în timp, mai ales în chirii cu rulaj mare. Chiar dacă nu plătești lunar pentru aceste lucruri, ele trebuie bugetate anual sub forma unei rezerve pentru înlocuire. Profitul real nu este ce rămâne azi, ci ce rămâne după ce investiția poate fi susținută pe termen lung fără injecții constante de bani.
Dacă investiția este făcută cu credit, rata lunară nu este singurul element de luat în calcul. Dobânda este un cost real, în timp ce partea de principal este capital blocat. Pentru o analiză corectă, profitul trebuie raportat la capitalul propriu investit, nu doar la valoarea totală a proprietății. Acest lucru schimbă complet perspectiva randamentului.
Mai departe, trebuie analizată fiscalitatea. Impozitul pe venit, contribuțiile sau alte obligații fiscale reduc profitul net. Mulți proprietari calculează profitul „brut” și se declară mulțumiți, iar apoi descoperă că după taxe marja este mult mai mică decât estimau. Profitul real este întotdeauna cel de după taxe, nu înainte.
Un alt element important este timpul. Dacă administrezi singur proprietatea, timpul investit are o valoare. Chiar dacă nu îl plătești direct, el reprezintă un cost de oportunitate. O investiție care produce puțin, dar consumă mult timp, poate fi mai slabă decât una cu profit mai mic, dar complet pasivă.
În final, profitul real trebuie analizat în contextul aprecierii proprietății. În Cluj-Napoca, o parte importantă a câștigului vine din creșterea valorii în timp. Totuși, aceasta nu trebuie confundată cu profitul din cash flow. O investiție sănătoasă este cea care se susține din chirie și beneficiază suplimentar de apreciere, nu una care „supraviețuiește” doar prin creșterea prețurilor.
În concluzie, calculul profitului real în imobiliare presupune o analiză completă: venituri reale, costuri totale, fiscalitate, uzură, timp și capital blocat. Doar după acest calcul poți spune dacă o investiție este cu adevărat bună sau doar pare atractivă pe hârtie.
La Casa Nova Estate, lucrăm cu cifre reale, nu cu estimări optimiste. Calculăm profitul net, randamentul corect și riscurile fiecărei proprietăți din Cluj-Napoca, astfel încât să știi exact ce cumperi și ce câștigi în realitate. Dacă vrei o analiză clară, fără cosmetizări, îți oferim consultanță bazată pe piața actuală, nu pe promisiuni.
