Ce iau în calcul băncile și cum influențează șansele de finanțare în Cluj-Napoca
Anul construcției este unul dintre criteriile-cheie pe care băncile îl analizează atunci când acordă un credit ipotecar. Chiar dacă pentru cumpărător contează mai mult zona, prețul sau compartimentarea, pentru bancă riscul pe termen lung este decisiv. În Cluj-Napoca, unde coexistă blocuri foarte vechi cu ansambluri rezidențiale noi, diferențele de tratament bancar pot fi semnificative.
Anul construcției nu influențează doar dacă primești creditul, ci și valoarea maximă finanțată, durata creditului și, uneori, condițiile generale.
De ce contează anul construcției pentru bancă
Pentru bancă, imobilul este garanția creditului. Cu cât clădirea este mai nouă și considerată mai sigură din punct de vedere structural și funcțional, cu atât riscul perceput este mai mic. Un risc mai mic înseamnă șanse mai mari de aprobare și o finanțare mai avantajoasă.
Blocurile mai vechi ridică întrebări legate de durabilitate, costuri de întreținere viitoare și valoare de revânzare. De aceea, anul construcției este corelat direct cu analiza de risc.
Blocuri vechi și impactul asupra creditului
În cazul blocurilor construite înainte de anii ’80–’90, băncile pot deveni mai prudente. Evaluatorul poate aplica o valoare mai mică decât prețul de piață, iar banca va calcula creditul în funcție de această valoare, nu de suma cerută de vânzător.
În practică, acest lucru poate însemna un avans mai mare din partea cumpărătorului. În unele situații, anumite bănci pot limita durata creditului sau pot solicita documente suplimentare, mai ales dacă blocul nu este reabilitat sau prezintă semne de uzură accentuată.
Totuși, în Cluj-Napoca, multe blocuri vechi sunt bine întreținute și situate în zone foarte bune, ceea ce le menține eligibile pentru creditare, chiar dacă condițiile nu sunt identice cu cele pentru blocurile noi.
Blocuri noi și avantajele la creditare
Blocurile construite după 2000, și mai ales după 2010–2015, sunt privite mult mai favorabil de bănci. Acestea sunt considerate mai eficiente energetic, mai sigure și mai ușor de valorificat în caz de executare.
Pentru cumpărător, acest lucru se traduce prin evaluări mai apropiate de prețul de achiziție, un avans mai mic și, de regulă, mai puține complicații în procesul de aprobare. În multe cazuri, blocurile noi sunt preferate de bănci, chiar dacă prețul pe metru pătrat este mai mare.
Rolul evaluatorului bancar
Evaluatorul joacă un rol esențial în relația dintre anul construcției și credit. El analizează nu doar vârsta clădirii, ci și starea actuală, reabilitările făcute, structura, zona și cererea din piață. Un bloc vechi reabilitat, bine întreținut, poate primi o evaluare foarte bună, uneori comparabilă cu a unui bloc nou.
De aceea, anul construcției este un indicator, nu o sentință definitivă.
Cum influențează anul construcției suma maximă creditată
Banca finanțează un procent din valoarea evaluată a imobilului. Dacă evaluatorul scade valoarea din cauza vechimii, diferența trebuie acoperită de cumpărător. Acest aspect este adesea trecut cu vederea, dar poate schimba complet bugetul necesar pentru achiziție.
În Cluj-Napoca, unde prețurile sunt ridicate, chiar și o mică diferență de evaluare poate însemna zeci de mii de euro în plus din surse proprii.
Ce pot face cumpărătorii pentru a evita surprizele
Este esențial ca anul construcției să fie analizat din timp, înainte de semnarea oricărui antecontract. Discuțiile preliminare cu banca sau cu un consultant imobiliar pot preveni situațiile în care creditul este aprobat doar parțial sau în condiții mai dure decât cele anticipate.
O analiză corectă a clădirii și a eligibilității bancare economisește timp, bani și stres.
Concluzie
Anul construcției influențează direct modul în care băncile privesc un imobil și condițiile în care acordă un credit ipotecar. În Cluj-Napoca, atât blocurile vechi, cât și cele noi pot fi finanțate, dar diferențele apar la evaluare, avans și flexibilitate. Nu „vechi” sau „nou” decide totul, ci combinația dintre anul construcției, starea clădirii și zona în care se află.
Casa Nova Estate îi ajută pe cumpărători să înțeleagă din timp cum afectează anul construcției eligibilitatea pentru credit, să anticipeze evaluarea bancară și să evite blocajele din procesul de finanțare. Cu experiență locală și colaborări strânse cu specialiști, Casa Nova Estate transformă achiziția prin credit într-un proces clar și predictibil.
